自 2007 年底起,为刺激我国房地产市场的健康发展,国家及各级政府相继出台了一系列刺激房地产消费的政策。这些宽松政策刺激了房地产市场的快速回暖及发展,但在回暖中也出现了老问题,房价过快上涨又成为市场健康发展的阻碍。从经济工作会议后,国家针对房地产行业的密集调控表明:前期房地产行业的宽松政策将逐步收紧,未来房地产行业面临的氛围将趋于紧张,下一阶段行业又将进入政策从紧期。
2、《通知》能够抑制开发商的拿地冲动,但没从根本解决问题“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%”将对开发商的资金实力提出严重考验,能够抑制开发商的拿地冲动。
当前我国房价过快上涨的动力在于需求的旺盛及土地成本的推高等几方面因素。《通知》通过提高首次缴纳比例来调控开发商的拿地行为,加大了行业的资金进入壁垒及开发商的拿地成本,防止低成本的圈地行为。
但是《通知》没从根本解决我国地价高企的问题。由于当前我国土地转让收入归地方财政所有,因此地方政府推高地价的意愿较为强烈。而《通知》仅从土地受让人角度进行调控,因此虽能抑制开发商拿地的冲动降低地价,但效果将不够强烈。
土地转让收入归地方政府管理,其结果将是地方政府推高地价和房价的意愿较强,推动经济适用房、廉租房和保障性住房的意愿较弱。中央和地方政府间的关系将是博弈而非合作。
行业投资策略—个股胜于行业1、政策从紧,行业投资吸引力大幅下降自从国务院常务会议把遏制部分城市房价过快上涨作为保持房地产市场平稳健康发展的重点后,房地产行业的头顶上就悬着达摩之剑。随着未来一系列政策的落实,房地产行业宽松的政策氛围将不再。剑落风云起,房地产行业将重现上一轮调控对行业的负面影响。
“遏制”,而非“抑制”,这从一方面反映了当前我国部分城市房价的现状。全球经济危机尚未走出谷底,而我国房地产价格却创新高,房价收入比节节攀升,居民购房支付压力持续增加。房地产行业的需求基础已不再那么坚实,市场的信心随房价快速上涨是越来越脆弱。
虽然我们认为基于通胀预期的需求将会支撑起短期市场的成交量,但在如此密集政策的打压之下以及需求基础的不坚实,我们认为行业投资的吸引力将大大下降,虽然短期内房地产公司的经营仍将比较漂亮。
精选个股将成为投资首选头悬达摩之剑,脚无坚实之地,我们认为短期内房地产行业的投资吸引力将大幅下降。
中金公司：新能源光伏下游复苏难以惠及多晶硅行业策略
行业近况：
下游组件企业纷纷给出2010 年的量价指引，明显好于市场预期。
国内多晶硅现货价继续下跌，11 月价格环比降5 美元至55 美元，12 月未看到企稳迹象。
韩国 OCI 宣布恢复1 万吨多晶硅料的投资计划，2011 年达到合计2.7 万吨产能。
评论：
逐步放松的项目融资和廉价的组件价格刺激下游组件需求。目前中国主流组件企业产能利用率均超过100%，各公司管理层纷纷给出2010 年乐观的预期。英利认为明年1 季度售价将止跌，尚德甚至认为可能会有反弹，晶澳认为明年交货量在750～800MW，同比增长67%。我们认为，在改善的融资环境和 10%以上内部回报率的背景下，2010 年全球光伏新增容量在9GW 附近，同比增长50%，重新进入快速增长轨道。主要增量来自美国、日本、法国、意大利和中国。在明年销量大增的同时，组件售价可望企稳而硅料成本仍处下降通道，因此组件环节的盈利能力将持续提升。
上游多晶硅环节产能过剩严重，仍未看到转暖迹象。产能过剩是下游需求转暖未能传导至上游的主要原因。我们估计明年全球光伏多晶硅需求量在6 万吨，而供给量在10 万吨 (已扣除半导体行业用量)，其中4 万吨来自中国。因此我们认为多晶硅现货价还将继续下跌，我们目前假设2010~11 年均价分别为55 和50 美元 /公斤，该假设有下调空间。摆在中国多晶硅企业面前的迫切任务是降成本，途径有二：一是在现有还原西门子法基础上降成本，例如采用更先进的氢化方法循环利用四氯化硅/二氯二氢硅、自产三氯氢硅、申请直供电降低电费等等，但该类方法难以将成本降至30 美元之下;二是采用更先进的还原方法，例如硅烷法可以产生很少副产品，成本可望降低至25美元甚至更低。
估值与建议：
在多晶硅现货价止跌企稳之前，盈利预测笼罩在下调压力之下，行业缺乏明显的投资机会。
A 股方面，天威保变的多晶硅业务成本较高，明年难有盈利。虽然公司参股天威英利涉足组件业务，但该合资公司没有产能扩张，难以充分享受强劲的下游需求。股价对应2010 年市盈率高达48 倍，估值反映了公司在A 股市场的稀缺性以及后续资产注入的预期，我们不建议投资者在此价位介入。
H 股方面，保利协鑫硅料业务以长单销售为主，调价滞后于现货市场，因此售价会高于同期现货价格，但调整方向相似。考虑到中投公司认购新股之后 2010 年每股收益被摊薄至0.12 元人民币，我们将目标价下调至2.4 港币，对应2010 年18 倍市盈率和1.3 倍市净率，目标市盈率处于海外可比公司高端而市净率处于低端。
风险提示：
德国可能于2010 年年中下调光伏上网电价，但我们相信德国政府会给行业保留一个合理的回报率水平，不致对行业造成致命的损害，德国光伏市场至少可保持每年2.5GW。德国政府的政策明显优于08 年西班牙的案例，西班牙在巨额财政赤字压力下采用了配额制这个非市场化手段来限制行业发展，德国补贴来自消费者，压力较小，下调电价的做法仍是市场化手段，若回报率合理，行业的发展不会受到粗暴干涉。
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